园林等很多元素都得到了不小的改观，树立了新产品主义典范。
回头去看，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后3到5年，而当富力城起来之后，北京市场在产品品质上的地域xìng差别大大降低了。差异更多是来自细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的项目也已经有很多了。
很多人都注意到曾经北京商品房首先的外立面普遍不够细致，缺乏美感。南派的富力首先注重的外立面设计。富力城简洁明快的外立面设计，让很多人眼前一亮，在很大范围上博取了大家的好感，同时也影响了北京的开发商，城市的面貌也因此迅速改变。二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京楼盘的缺点是比较明显的。三是显著园林景观的改进设计；四是采取了南方的落地窗、飘窗等设计，室内采光显著改善。
我当时曾提出“开发一个社区，建设一座公园”的口号，并将其赫然刊登在广告上。而事实上，到过富力城的人都会被它超大规模的精细园林所吸引。这些动人的风景背后是富力对住宅品质的真心追求，仅为园林富力就投资１亿多元，在北京顺义建立了自己的园林基地，专门为自己的项目提供各种树种。富力城绿化率达到５０％以上，１７万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现了“每个楼座都在园林中”的理想。还有在京城屈指可数的面积超过12000平方米的水系，以及多姿的雕塑小品和与园林、水岸相伴的灵动珍禽，都在人们视觉的*中迅速赢得了人心。
完善的社区配套也是富力城的一大实实在在的亮点。投资两个多亿在社区中建北工大附中新址、芳草地小学及幼儿园。社区中建有综合会所，辐shè半径达到整个小区，业主“不用到郊区去度假”。同时，富力城的商业配套也应有尽有。这些都为业主提供了生活便利。尤其是富力城的ＣＢＤ及泛ＣＢＤ范围内最大规模的6星级生态会所，拥有２３００平方米星光泳池及齐全的球类运动场所，并首创6星级香薰ＣＬＵＢ，还首次引入了英式花生吧。会所总建筑面积近２万平方米，分地上4层和地下2层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。如此手笔足以能体现yù将北京富力城做成富力代表作的坚强决心。
北京富力城户型也很讲究，朝向、通风、采光等都力求做到最佳，处处体现出高档和人xìng化，并且根据客户的需要和建议不断地改进提高。房间方正规矩，使用面积比率极高，jiāo通和辅助面积减至最少，充分提高使用率。户型面积从一期中的中小户型至二期的大户型，三期则中大与超大户型结合，直至四期的千余平方米官邸，产品丰富，可选择xìng也很强。
功夫不负有心人。北京富力城的高品质和高xìng价比注定会收到良好的市场反应，上市以后销售额一直名列前茅。无论是“天价拿地”还是“联合招标”，一直到后来的“五盘同开”、“六盘联展”，富力城一直是万众瞩目的焦点。随着项目开发的不断深入，产品品质也在逐步升级。富力城的住宅部分是分4期开发的，从东向西，总体规划上充分结合地块xìng质，围合了近10万平方米的中央园林空间，各楼座全部南北向布置，错落排布，园林空间也流动起来，整体感强，明显的社区xìng大型组团很直观地反映出产品的升级步伐。从一期到二期、三期，富力城的产品设计、内装品质以及园林、配套都在不断升级，同时不断提升的产品价值迅速反馈在品牌价值的提升上。项目软硬件优势作为品牌价值的强有力的支撑，产生了品牌价值与产品价值的良xìng互动。
一个文人的地产江湖 第四部分 南风北渐“橙子”香甜（5）
从富力城落户北京“东五厂”地块起，富力城就开始引领北京房地产市场的新风潮，一步步走过来，到现在大家都还历历在目：
2002年4月24日，北京富力城房地产开发有限公司成立，拉开了富力在北京“筑城”的序幕；
2002年9月，北京富力城在北京朝阳商务节上露出真容，北京ＣＢＤ周边区域真正成为商务人士眼中投资置业的理想区域；
2002年底，富力地产举行了历时4个月的“户型评比活动”，为北京富力城开盘预热。该活动提出户型结构、面积、园林、配套客户自己说了算，最高奖项为价值17万元的高档轿车，这次活动为富力城积累了大量的准客户。
2003年1月7日，北京富力城与建外SOHO联合招标新闻发布会在建国饭店大宴会厅举行。两个项目联合招标金额为80亿元人民币，其中富力城45亿元，其金额之高、规模之大在北京乃至全国房地产界尚数首次。后被媒体点评为2003年北京楼市最昂贵的招标。富力城还没开盘就已吸引了关注的目光，激发了人们对这个南派代表项目的期望和兴趣；
2003年3月19日，北京富力城启用新建的占地2000余平方米，外观为一彩色椭半圆球体的售楼中心。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处。
北京富力城项目开盘伊始，便邀请了业内人士、文化名人、地产大腕、园林设计者、教育专家、规划建筑、媒体、甚至购买北京富力城的业主等各界人士，对项目进行“品头论足”，名曰：“富力新论坛”。并且将富力城的内部刊物也命名为“富力新论坛”，定向赠送给他们的目标客户群。由此，北京富力城成功搭建了与社会沟通的平台，也使富力品牌的传播有了顺畅精准的渠道。
此外，北京富力城还有一些异于同行的举措。比如，每个工地的围墙都被开发商当做一块巨大的户外广告牌，这好像已经成为一种习惯。北京富力城却能利用一面围墙搞成一项公益推广活动：2003年11月13日，“欢乐在富力”儿童绘画活动举行，近500名小学生，在总长400米的富力城工地围墙上，现场绘制了700多幅儿童画，把富力城工地围墙装扮成了东三环双井桥畔的一道靓丽的风景。“举重若轻”是营销销售工作的最高境界，北京富力城的营销团队似乎总有“点石成金”的手段。
2003年7月3日，A5楼样板层对外开放，同时园林示范区对外开放。立体施工(楼盘、园林、配套设施同时施工)、样板层、园林绿化示范在北京楼市中非常罕见。将客户手中的规划图纸真实的展现在大众的面前。“期房销售，现房感受”。此举有力地推动了项目的销售工作。人们有所了解的是富力集团在南方做了10多年，先后开发了20多个项目，在园林方面十分重视。来富力城看房的人不仅能阅读到楼书，同时还能看到开发商专门为介绍小区绿化而做的一本精美的《园林手册》。这些本已给人带来了些许惊喜，而现在画面上美妙的风景园林竟已实实在在地呈现眼前。到2003年底，富力城的工地上已经有11座住宅和1个会所拔地而起，这充分展示了富力在运作大盘项目所表现出的大家风范，使人们心中不由得对富力人的真诚生出一分敬意。
在富力城销售过程中，广告上的内容就没离开过“打折”。什么开盘折、99折、教师护士军人折、周末折、抽奖折、封盘折，翻来覆去折上折，却实现了一次又一次的销售小高潮，一路打到年底，销售额直冲18亿。看来每个客户都欢迎这样的折扣游戏，于是富力城在岁末干脆来了个购房“一口价”。打折在继续，楼盘却在升值。早买的业主们看着升值的房子心中暗喜，准备买富力城房子的客户在享受优惠时也能心理平衡，皆大欢喜……
富力城的土地承载了我的梦想与希望，我为这片土地流下了无数的汗水，能够目睹这块光荣的土地涅磐重生，我想我是幸运的，能够参与其中，我更感到无比自豪。
一个文人的地产江湖 第四部分 被“封杀”了一把（1）
曾有一本畅销书叫《货币战争》，描述了国际金融集团及其代言人在世界金融市场上翻云覆雨的过程。货币在金融集团竞争中充当了投qiāng和pào弹。在房地产竞争中货币尚未达到这个层次，但在营销竞争中同样会使用公共武器，这就是媒体战争。房地产的营销和推广与媒体有着千丝万缕的联系，比其他商品更依赖媒体。
另一方面，目前媒体的主要赢利模式依然依赖广告，从近几年北京、广州、深圳、上海等大中城市主流纸质媒体的广告收入的行业结构来看，房地产排在第一位。房地产媒体进入2003年开始逐渐繁荣起来，再往后几乎所有媒体都开办了房地产专版，专门的房地产杂志、专业网站亦如雨后春笋。报纸媒体依然一枝独秀，竞争媒体摩拳擦掌，地产媒体之间为了争夺开发商有限的广告预算的竞争也日益激烈：一、地产杂志方兴未艾。二、房地产网络媒体不甘示弱。比如搜房网就曾宣称，在它的网站上投放网络广告，平均成本只有报纸的25％，建议客户投放广告时，将互联网与报纸、户外广告组合在一起进行媒介策划，从而达到最佳的宣传效果；三、房地产媒体比房地产商还活跃，还能bào料。
有人说房地产和媒体是利益共同体。
其实这是一个矛盾的共同体。无论开发商还是媒体都有自己的利益的底线，有时是为了盈利，有时是为了名誉，有时是为了生存。
某种意义上讲，房地产和媒体有利益一致的时候，媒体能够成为房地产展示和jiāo流的平台，房地产也可以成为媒体的大客户或者说“摇钱树”，但媒体同时又肩负着舆论导向和社会监督的职责，媒体也可以成为反对、揭露、批判开发商的先锋。
其实大家都知道，房地产的宣传推广过程是很重要的，所以媒体选择也就成了经营过程中的重要一环。通常我们要根据项目的定位，来选择相应的媒体组合，以达到最适合项目的宣传效果。但媒体的公信力也是把双刃剑，不仅可以成为商家树立品牌形象的利器，也能成为架在商家脖子上的要挟之刃。其中的关系如何拿捏，双方都各有一本帐。
我是做媒体出身的，自然深知其中的道道。
各大城市媒体在地产这一块都有占有垄断地位的强势媒体，往往也会通过一些手段来巩固这些优势，作为买方的开发商很多是抱着敢怒不敢言的态度，更多的是希望有竞争的局面出现。北京当年一度是《北京青年报》一统天下，其在房地产领域相当长的一段时期保持了强势，很容易给人店大欺客的感觉。
我cāo盘北京富力城的时候就觉得这样很不合理，不能一味忍让。此时，冯仑也和我及任志强提起此事，提出应改变这种游戏规则，并决心挑战一下《北京青年报》的强势垄断地位。于是联合在京的华远、万通、SOHO中国、今典、太合、当代等地产商发起了一个旨在优化城市发展环境、打造京城品牌地产的“品牌地产联合行动”，我作为大家推选出的代表，先和《北京青年报》的李世恒副社长谈判，希望能给我们广告上优惠到35%，李社长不同意，他认为《北京青年报》就是房地产广告投放的最佳媒体，最多只能优惠到30%以下，无奈，我只能退回来和大家商量。这次联盟的秘书长任志强请大家在西城的一个餐厅吃火锅，商讨怎么办，最后决定将联盟内的60%以上的广告投放给《北京晚报》，但要有一个好的价格。
一个文人的地产江湖 第四部分 被“封杀”了一把（2）
这些地产商当时的销售额能占到北京房地产市场的50%以上，广告投放量也能超过50%，这在当时是很有杀伤力的。
后来还是我作代表，去和《北京晚报》广告部经理倪宝忠进行了谈判。《北京晚报》的上上下下的领导都很支持，给了我们一个很好的价格，并相约我们联盟内的各家都与《北京晚报》签订了一份合作协议，并让各家认缴了50万的保证金。后来《北京晚报》还在长富宫饭店专门组织了一场盛大的发布会。相关老总们集体亮相，我也在会上作了关于与《北京晚报》合作的目标与未来的讲话。
在这次12家地产商与《北京晚报》的合作中，各地产商都把自家60%以上的广告投给了《北京晚报》，而报社会派专人对各家在《北京晚报》、《北京青年报》、《北京晨报》、《京华时报》等媒体的投放比例进行监督。而我们联盟也相应获得了《北京晚报》提供的一系列广告价格与配套宣传的优惠。另外，在我们的要求下，《北京晚报》答应将在一个月内成为飞机上的读物，并在全市300多栋高级写字楼、饭店都有赠送，在地铁、咖啡厅和主要人流聚集处都有赠送或派发，其“楼市专刊”由每周两期增加至每周4期，并且为铜版纸印刷，并增加业界代表xìng人物的访谈内容。
这次合作的主要内容不仅包括约定了一个更加合理的广告价位，还确定了定期的项目推介和开发商访谈等媒体表现内容与形式。如此大规模的整合宣传，品牌的聚合效应发挥了出来，品牌及产品形象也都得到了一次飞跃或巩固。而且，拉低了商家的宣传成本，提高了《北京晚报》的宣传效应和竞争力，扩大了其广告市场占有率，从而改变了北京地产媒体市场《北京青年报》一枝独大的格局。这一事件也在北京的媒体经营发展史上留下了一笔。
我同样也在媒体上留下了一笔，那一笔写出了俩字“*”。由于这一事件我是个“出头鸟”，因而被《北京青年报》所忌恨，于是，我有幸尝到了媒体的这一最高“礼遇”。
曾经他们曾几次抛出了“橄榄枝”，希望我能放弃挑战其权威的幻想和行
笔趣阁读书免费小说阅读_www.biqugedu.com