市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的‘任何单位不得擅自对已购公房上市jiāo易设置限定条件’让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做了明示，并以“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”作为指导思想，让大家非常认同。所以王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
尽管新政策在为房地产打气，让众多开发商松了一口气，但是作为对资金需求量较大的行业，当时的金融大环境并不够有利。可以预见，今后有限的房贷会首先发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了！于是，人人奋勇争先，波澜不惊的楼市又开始风生水起。
2003年10月发布的福布斯《2003年中国内地富豪榜》犹如惊雷一般把大家的目光全吸引到了那些上榜的地产商上，其中涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，煞是扎眼。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13%，许多地方的房价居然上扬了20%，引起了各方的关注。于是，*之声开始在坊间蔓延。
我当时有种预感，以后宏观调控的目光将会频频向房地产投shè过来，也许这次只是个开端。
一个文人的地产江湖 第四部分 南风北渐“橙子”香甜（1）
在业界公认的CBD市场“高压带”上，2003年“战火纷飞，诸侯并起”。主要是因为一方面，国家加大对地产行业的宏观调控力度，拉大了部分消费者期待降价、持币待购的心理。另一方面市场上可供选择的楼盘也比较多，高端市场局部过热，产品结构有些失衡。尽管如此富力城项目却能率先从楼市激战中抢得先手，在短短10个月的时间竟然突破了18亿的销售额。这无疑是富力城营销战略的巨大成功。富力城成功的一个重要原因是在产品上，非常认真地贯彻了富力公司的质量方针：以品质提升价值，以诚信锻造品牌，共创生活新空间。而这一方针的思想之源还是在于创新。
创新是责任与想像力的结晶，创新的结果是让这个世界多一份生机。
南方发展商进入北京，对北京房地产各个方面都有所冲击，可以用一个词来概括，就是创新，各个方面的创新。它包括发展理念的创新、产品的创新、营销推广的创新和服务的创新等等。结合珠江、合生在北京的项目，在对产品进行塑造的前提下，珠江、合生把南方的房地产的一些经验和北京的房地产的经验融合起来其实就是一种创新，它将形成一个既在物质层面满足消费者的需求，又能在精神层面和文化层面满足消费者需求的综合的、复合的产品。
南方开发商多年的发展经验使得他们在做产品前期（包括了产品定位、区域调研、规划设计等方面）
时有很大的投入。积累的经验也相对更丰富一些。所以，在这方面南方地产商领先一步。而且南方开发商的共xìng是更注重公共部位、社区公共场所的建设。这些地区业主自身无法组织进行建设，但这些区域对业主们的生活有重要的影响，这时就需要开发商能够体贴一些。在细节上，更讲究实用，尺度也更适度。比如１００多平方米的两居室、三居室，在北京销售的主卧设计很少面宽超过３６米，几乎没有超过４米的，但客厅的面宽却往往达到５米，洗手间的长宽比也很合理，如此等等。这些细节南方的开发商确实做得细致。当然这些都是市场给逼出来的。
比方说珠江帝景，倡导一种集成式的欧洲生活，以打造纯粹的欧洲商城作为核心的设计概念，贯穿整个项目发展的各个方面；罗马嘉园和珠江绿洲也是专为特定客户打造。我们希望可以给北京的消费者提供优质的生活选择，给市场创造多样的产品。
如精装修。南方的优质房产企业进入北京，大大加快北京楼市的产品创新，以前北京没有精装修住宅，珠江所有项目都是精装修，这在一定程度上影响了北京的市场，给了客户更多的选择。
北京发展商设计的户型比南方的要大一些，但相对不够精致，在产品的一些细节上比南方发展商的产品有一些差距。
南方人对市场有着强烈的忧患意识和生存竞争意识，如何用市场经济观点去思考，如何从客户的角度去思考是开发的出发点和发展理念。万科就曾提出不单纯卖产品，而是做生活方式的提供者。
在珠江时我最常强调的是服务。在土地储备时就导入了客户的需求，前期规划中就开始实施。建设中强调阳光工程，强调与消费者到信息的对称。物业管理方面，我们康景物业一直保持了很高的水准，在广州和北京都是五星级的标准。
一个文人的地产江湖 第四部分 南风北渐“橙子”香甜（2）
大盘时代。南方尤其是广州的一些企业，对城乡结合部的大盘运作有很强的实力与很丰富的经验，通过在北京开发这种郊区的低密度大盘，使得北京人对郊区的居住方式有了进一步的认识。
产品创新。如我们在一些中小户型中设计的电脑房就得到了很多客户的认可，而在同样面积的户型中，北京本地的很多开发商都没有这样考虑。
在南方市场上，开发商更注重市场定位和在产品细节上下工夫。在规划之初，即坚持建筑要与周边的环境和谐统一，将住宅区与商业区用一条绿化带完全分隔开，而且，无论是住宅区还是商业区，都将停车位全部置于地下。更低的价格，并不是我们比别人拿地更便宜，也不是我们的产品做得差，主要是我们在成本控制上下了工夫。不仅是自己的队伍施工，而且恨不得整个工地和公司都没有乙方，而是一个集团一条龙地营造。这正是持续低价依然有不错投资利润的真正原因。
住宅规划重“人xìng化”。社区规划张弛有道，楼宇、园林、商业配套jiāo相融合，既形成独特的园区风格，又能与周边区域相呼应。
房型布局重“实用xìng”，而非纯粹追求面积。房地产市场也经历过一段盲目追求大户型、大面积的误区，凡造楼买楼都想往复式、错层靠拢；而市场成熟的今天，从开发商到购房人都将“面积合理、紧凑实用”作为首要选择，目前市场上已经出现实用率高达１００％的户型，而由此带来的低总价更降低了购房的门槛。
物业管理已从单纯的“管理”走向“服务”。
更成熟的消费引导。从购房人角度来说，购房人更加注重房屋品质和社区规划，讲究“眼见为实”，不愿盲目跟风和受一些概念炒作的影响；看楼选楼不仅看开发商品牌，更关注产品价值，注重房屋本身、社区管理、会所经营和建筑品质。
按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百家规模像样的房地产企业足矣。但相关资料表明，北京的房地产企业多达好几千家，每年有近千个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言面喻的。ＣＢＤ的市场也非一直向好。面对迅速变化的市场形势，曾经也有个别开发商开始“茫然而不知所往”，甚至销售滞胀。这种局面并非是需求乏力和疲软所致，完全是因为楼盘的市场定位不准，且定价虚高。ＣＢＤ的提法刚刚露头时，那里的各大楼盘的尾房率不到１０％，而且各个楼盘的销售周期普遍很短，进入2003年后，ＣＢＤ及其周边市场局势开始变得扑朔迷离。后来在泛ＣＢＤ区域，既有火bào一时的ＳＯＨＯ楼盘，也有公然宣称拒绝商住的纯住区；既有创造了销售奇迹的小户型，也有倡导至尊生活主张的豪华公寓。市场已进入多元竞争期，这是由多元需求的形势所决定的。作为开发商，必须善于感受和捕捉市场变化的脉搏。但是，市场需求的是容积率较低、品质不俗、呈现鲜明文化个xìng的楼盘。这就要求开发商必须在众多潜在客户中找准客户群，不仅要洞悉客户群的基本居住需求，而且，还应熟知客户群的文化与精神需求。当时后现代城、炫特区等小户型项目都很热销时，从案名所包含的新锐精神，到社区管理与配套的前卫色彩，总之，客户群需要什么，就提供什么，建立在市场细分基础上的客户细分与产品细分是开发商的面对市场的必然选择，而且必须优化楼盘的xìng价比。当时我认为，随着ＣＢＤ供应量的不断增加，只有努力提升楼盘的复合品质，才是摆脱同质化竞争局面并出奇制胜的要诀。
一个文人的地产江湖 第四部分 南风北渐“橙子”香甜（3）
我当时cāo盘的１００多万平方米的富力城是北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块，其一亮相，便创造了两项记录：一是ＣＢＤ区域容积率最低的项目，二是开盘均价仅为７０００多元／平方米，在ＣＢＤ周边同等品质的项目中，价格最低。而且在后来的富力城中，基本均为单体建筑，没有ＣＢＤ常见的较为拥堵的成排布置的楼座，而是多个楼盘相互错开。社区内共有１８万平方米绿地，两大主题景观，贯穿小区东西的是半坡水景与特色园林。这一景观规划在泛ＣＢＤ区域独树一帜。小区内设高档会所，其中运动会所达１５万平方米，再次书写了泛ＣＢＤ区域的新记录。社区内其他配套设施还有小学、中学、足球场、网球场、篮球场等。我对自己掌控的楼盘的复合品质很自信。结果，短短的两个月时间，就完成认购额近4亿元。
当时有一个现象引起了我的关注：近年来，东部繁华商圈缺少纯居住类高档社区。许多高档楼盘中的居住类客户正在纷纷逃离。比如朝阳门附近的美惠大厦、西大望路边的现代城等，大批公司的进驻与原住户之间产生难以调和的矛盾。这一现象的背后绝不是单纯管理上的问题，其楼盘早期定位便是模棱两可的。我当时就确定了目标，要将富力城打造成东部商圈最大的纯居住类高档物业。我坚信自己的楼盘是充满岭南风味的“橙子”，与“苹果”之类北方产品不在同一竞争平台上。不否认周边另有一些项目的价格更低，但是，那些只能算是萝卜，不在水果之列。不管是橙子、苹果还是萝卜，这种多元竞争的结果是，谁的xìng价比高，谁才是赢家。
北京是一个特殊的城市，南方的开发商在做产品设计、规划上必须要把南北方的差异结合起来，一方面要适应北京的地理、文化特征，同时还要保留自己固有的精华部分，否则很难在北京立足。当然我们不做太多的概念炒作，而是坚持做中档住宅，踏踏实实地盖房子，并且始终坚持准现房销售，让客户感受企业的务实精神。
景观是南方开发商的强项，但这是与地理、气候特点结合在一起的，在北京做出纯正的南方的园林是不现实的，这就需要我们在做产品时要有更多的考虑。
我对于在北京做项目，总结了两个“新”字：
1新市场思路经营品牌。
当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。当时我和冯lún、潘石屹一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么？资金吗？没有。实际上是带来了自己的一种观念，一种深具个人xìng灵的运作房地产的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。
富力城的开发模式是走快速、薄利、精品的路子，不去追求过高的利润，而是在合理预期利润下尽可能快地滚动开发，快速回笼资金。靠产品品质树立品牌，靠产品创新发展品牌，力求通过产品的创新，服务的升级全面提升品牌，将一切能与消费者产生联系的环节都以一种主动真诚的心态去面对，走服务升级的品牌发展之路。
在这些新的思路下，富力的品牌表现倍加引人注目。富力城作为广州富力集团在北京的第一个大型项目，秉承了富力集团在广州多年的中档偏上的路线，整个社区以板楼为主，容积率仅在25左右，而且有大面积的园林和水系，相对该区域内的其他项目，富力城的大盘优势十分明显。同时要指出的是，虽然富力在广州开发的众多住宅项目与北京富力城都极其类似，北京富力城从开工建设到销售也算轻车熟路，但作为一个滚动4期开发的百万平方米大盘，富力城在开发过程中能很好地避免施工扰民、配套投入使用晚等一直困扰大盘开发商及大盘业主的问题，一直坚持做精装修，而且还能保持最低的投诉率，“敢于在315那天jiāo楼”也成为一段佳话在京城传颂……这一切在外界看来实属不易，正是这些表现充实了富力维系品牌的强大动力。
一个文人的地产江湖 第四部分 南风北渐“橙子”香甜（4）
2新产品价值引领市场。
作为南派开发商，北京富力城的精细开发为京城房地产消费提升了很多空间，促使北京住宅产品的立面、户型、
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